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ベイエリアでの物件探し﷯

海外での新居探しや引越しにおいて、賃貸契約や入居審査、契約書の取り交わしでつまづく人も多いだろう。物件のチェックポイント、賃貸契約時に必要な費用・書類、入居までの準備、入居時のポイント、その他必要な手続きなど、事前に把握して、入居までの疑問を解消してスムーズに生活が始められるように準備しておこう。

 

物件探し時の注意点

■学校区

 家族で物件を探す際に、物件探しの最も重要になるポイントは「学校区」。お子さんが小学校、中学校、高校に通う際に、入居する物件のエリアによって決められた学校区に通うことになるため、事前にどこの学校(区)にお子さんを進学させたいかを決めることが重要になる。

 

■物件のタイプ

 物件タイプは大きく分けると、①一戸建て②タウンハウス、コンドミニアム③アパートメントに分類できる。3つの大きな違いは、「所有者」。①は一軒家を個人が所有、②は部屋のみの「区分」を個人が所有、③は法人が建物ごと物件を所有、管理している。①は比較的大きな間取りで、プライバシーと広さを確保できるため、生活音などが気になる人や、庭でBBQや子供用のプール等を楽しみたい家族向けの物件タイプ。②は部屋以外は共有スペースとなっており、HOA(Home Owners Association)が管理する物件。敷地内に管理人がいないため安全性に懸念はあるが、物件によってゲートなどのセキュリティがあり、③よりコストを抑えたい人向けの物件タイプ。③は管理人やセキュリティが敷地内にあり、安全性やトラブル対応がスムーズであるほか、敷地内にプールやジムなどの設備もある。広さよりも利便性や安心感を重視する人向けの物件タイプ。

 住宅は生活の基本となる大切な場所。便利さや値段だけでなく、生活環境をしっかりと吟味した上で選んでほしい。

 

物件探し〜入居まで

1. 要望

 エリア・物件タイプ・間取り・ご予算・入居時期を決める。家賃の予算を踏まえたうえで、優先順位の上位に何を持ってくるかを考えることから始めよう。優先したいポイントをしっかりと把握するには、ある程度の時間が必要だ。物件探しをはじめたいと思い始めたら、まずは物件探しのウェブサイトなどを見ながら立地や家賃相場などをチェックしておくといいだろう。

2. 準備

 申込みを行う際に必要な書類を準備する。アメリカでは物件の契約する際に個人の信用度を測るクレジットヒストリーを求められる場合がほとんどだ。クレジットヒストリーがない場合は、収入証明が必要になるほか、日本から赴任の場合は会社からのオファーレターが必要となるので予め準備しておくことを勧める。※収入証明に記載されている金額の目安は、家賃の2.5倍~3倍。

3. 物件調査

 入居の1カ月前から物件の空き状況が分かるので、入居日にあわせて物件を調査する。入居日を決めた段階で、現在住む物件の賃貸契約書の解約に関わる解約予告期間を把握しておくと、退去時のトラブルや二重払いを防げるだろう。

4. 物件案内

 実際に物件の内見を行い、物件を選定する。日当たりや騒音、実際の広さなど、間取図だけでは分からないことを中心に現地で一つ一つ確認し、部屋の良し悪しを判断しよう。

5. 申込

 物件が確定したら申込を行う。物件によって書式は異なるが、基本的には①勤め先 ②所得 ③犯罪歴の有無などを記入する。また、一戸建てやコンドミニアムの場合は、複数のオファー(入札)を受けることがある。その場合は、オーナー側が1番良いと思った人を選ぶ。

 

 申込み後にキャンセルした場合は審査費用は返金不可だが、物件によっては24時間~36時間以内のキャンセルであれば、デポジットは返金されるケースがある。気に入った物件があれば物件を確保するために申込みを行い、その後に検討するのも1つの方法。一戸建ての場合は審査費用のみの支払い、もしくは申込費用なしのケースが多い。

※アパートの場合には、審査費用35ドル~45ドル/人+デポジット500ドル~700ドルを支払う。

6. 入居準備

 入居審査が通った後、入居日までに下記の準備が必要となる。

 

A:前家賃+デポジット(入居審査後に必要なデポジットが確定する)

 クレジットヒストリーが無い場合は、家賃の1カ月分を追加デポジットとして要求されるケースが多い。また、初期費用の支払いのみ通常のチェックではなく、キャッシャーズチェック、あるいはマネーオーダーで支払うケースが多いので、銀行などで準備する必要がある。

B: PG&E、水道、ゴミの名義変更手続き

 ほとんどのエリアでは、電気、ガス、水道などは使える状態のままになっていることが多く、新しく回線の契約をする必要はないが、契約者の変更手続きを行う必要がある。契約手続きは一般的にはオンラインで手続き可能。PG&Eに関しては、SSN(ソーシャル・セキュリティ・ナンバー)を持っている人はオンラインで変更手続きが可能だが、SSNが無い人は直接最寄りのPG&Eのオフィスで手続きが必要となる。アパートメントの場合は、水道、ゴミは管理会社が契約しているので、PG&Eの変更手続きのみとなる。

C: 賃貸人保険(Renter’s Insurance)の加入

 入居までに賃貸人保険に加入する必要がある。

D: 搬入の手続き

 アパートメント、コンドミニアムの場合は、引越し業者が荷物を搬入する経路やエレベーターを確保するため、事前に管理会社に届け出る必要がある。

7. 入居

 入居の時間を事前に確定して、入居の手続きを行う。入居の際に物件に傷がないか、問題がないかなどを確認を行い、MIMO(Move-in Move-out)を記入する。この書類を基に退去時に物件の状態を確認するので、きちんと確認を行う必要がある。

※後々のデポジット返還トラブルにならないよう、入居直後に部屋の状況の確認作業をし、傷の状態などは、写真などで証拠を残しておこう。

 

シリコンバレーの学区の情報

 シリコンバレーエリアの学校区の情報は下記ウェブサイトで確認することができる(www.greatschools.org

 ウェブサイトでは、学校(区)のレベルが1~10で評価されており、学校の特徴などが詳細に記載されている。下記エリアは上記サイトで8〜10で評価されているので、比較的学校区の良いのエリアと言える。

 バーリンゲーム、フォスターシティ、メンロパーク、パロアルト、ロスアルトス、クパチーノ、サニーベール(一部)、ウエストサンノゼ(一部)サラトガなど。

※要望の学校区内に入居した場合でも、学校の定員オーバーで一時的に他の学校に通うことがある。物件を決める場合は、学校の空き状況なども事前に確認するといいだろう。

 

情報提供:Starts Pacific, Inc. - SAN JOSE

kaigai.starts.co.jp/sanjose

 

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アメリカでの不動産購入

ベイエリアの不動産市場

 リーマンショック以来高騰していた不動産価格も2018年をターニングポイントとして、後半期から下降している。同時に異常な購入価格の入札アップも減少している。住宅ローンの利子引き上げが続く中、株価の下落、またトランプ経済政策の影響で不動産購入を躊躇するバイヤーもいる。しかし長年続いている住宅不足の状況で、なおかつ購入需要が多い2019年は大幅な価格の値下がりもなく、フラットな価格で落ち着くと予想されている。賃貸物件に関しても、アパートなどの建築と家賃制限で賃貸料は去年と同じく大幅な値上がりもなく安定している。2019年のマーケットは、住宅の買い替えもしやすくなるので、ムーブアップまたムーブダウンを実行するチャンスでもある。

 

リアルター(不動産エージェント)の選択

 まずは信頼のできる実績と経験のあるリアルターを選ぶことが大切。今までにどういった、またどれだけの売買トランザクションを行ったかを質問するのもよい。数カ月以上付き合うことになるので、地域やコミュニティをよく知り、気楽にコミュニケーションができ、契約終了後も家の管理・修理など、丁寧なサービスとアフターケアをしてくれる人がベストだ。リアルター個人の実績と経験が有利な契約交渉とスムーズな不動産購入につながるが、信頼できる大きなブローカー(不動産会社)は、豊富なスタッフ、顧問弁護士などのチームサポートとネットワークがあるので安心して任せられ、多くの専門情報も得られる。住宅を購入した友人・知人に紹介してもらうのもいい。

 

住宅ローンの申請

 住宅購入を決めたら、ローンの手続き準備を同時に始めよう。銀行やローン会社のローンオフィサーからローンプログラムの内容、諸経費などの説明を受け、購入可能な金額が判明次第、ローンの仮承認書(プリアプルーバルレター)を出してもらう。この仮承認書は購入条件を良くする効果があるのでオファー提出の際に必要となる。ローンオフィサーもやはり実績と経験があり、金利など条件のよいローンを探してくれる信用できる人を選ぼう。

物件探し

 購入可能な価格帯をもとに希望の条件(地域、治安、環境、学校区、交通便、日当たりなど)にあった物件を何軒か見て比較しよう。条件の優先順位があれば物件の決定がしやすい。住居、投資物件であっても将来再売却(リセール)しやすい物件を選ぶこと。物件のコンディションは改装することで価値を上げられても立地条件は変えられないため、立地条件の悪い物件を選ぶ際には購入価格を十分検討したい。くれぐれもオープンハウスで売り手エージェントのセールストークに乗せられ、早まって契約書にサインをしないこと。失敗しないためにも、買い手の立場で家を探してくれるリアルターに相談することが大切。

 

物件の購入申し込み(オファーの提出)、交渉

 気に入った物件が見つかると、まず売り手からの検査報告書(ディスクロージャー:ホームインスペクション、シロアリ検査)をリアルターと内容確認してオファーの提出を決定する。売り手の検査報告がない場合は、契約手続きに入った後、買い手の費用で報告書を作成する。売買契約書には買い手の希望価格のほか必要事項(手付金、ローンの頭金と条件、契約/エスクロー期間、物件の調査機関、物件の修理、登記会社への支払いなど)をオファーとして提出するが、売り手と同意できない事項は再交渉(カウンターオファー)することになる。現実離れした買い手の価格や条件次第では売り手は交渉に応じず、オファーを拒否することもある。また、同じ物件に何人もの購入希望者がいると価格が上がるので、マーケット状況を認識しながら、オファー内容はリアルターと相談して決める。

 

合意事項の遂行、エスクローの開設

 売り手と買い手が全事項で同意すると契約手続きに入り、買い手は住宅ローンの手続きを進め、手付け金(通常購入価格の3%、購入代金の一部に充当)を登記会社(エスクロー/タイトル会社)に預け入れる。一定期間内の条件付きで契約した場合(コンティジェンシー・オファー:ローンの本承認、銀行/レンダーからの価格査定の承認、物件のコンディションの再確認)この一定期間内には再交渉、または契約をキャンセルする権利がある。キャンセルを正当な理由で合意期間内に行なうと手付金は返金される。契約手続きに入ってから登記日までのエスクロー期間は25日から35日が一般的だが、これも交渉可能。ローンの最終承認を確認次第、エスクロー会社で住宅ローンの契約書、諸経費の見積もり書(クロージング・ステイトメント)にサインする。エスクロー会社は売り手と買い手双方に対して中立の立場にあり、契約内容に従って事務処理、資金管理(手付け金の保管、頭金、買い手/売り手のローンの借り入れ/支払い、固定資産税/郡・市税の支払い、諸経費の支払い)と名義変更の登記手続きを行う。

 

契約成立、登記日(エスクローのクロージング)

 登記日の前日までに、頭金とローンの入金をエスクロー会社で完了後、カウンティ・レコードオフィスで登記される。エスクロー会社から最終決算書を作成してもらい、リアルターから鍵を受け取り無事契約が成立する。

 

情報提供:島田文子

Coldwell Banker

 

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短期サービスアパートメント

 日本からの出張・研修や、赴任時の仮滞在に便利なのが、短期サービスアパートメントだ。

 アメリカの通常のアパートに住んでいるのと変わりなく、部屋にはキッチン設備や家具、TVがついており、また電気・ガス、水道、インターネット、Wi-Fiなども既に開設済みで、使用料も料金に含まれている。アパートと違い入居審査や敷金・礼金も一切かからない上に1週間からの滞在が可能だ。価格はホテルよりも低く設定されており、32日以上の滞在ならホテルと違い税金もかからないため、格安で宿泊することができる。滞在期間の延長についてもフレキシブルに対応してもらえる上、週に一度の掃除・リネン交換サービスも付随している。ホテルのような気軽さでチェックインができ、我が家のようにくつろぐことができる、ホテルとアパートの良いところを組み合わせたサービスが短期サービスアパートメントだ。

 

 また、立地も日本のスーパーマーケット、ミツワまで徒歩圏内など便利な場所にあることが多い。そういう場所であれば、慣れ親しんだ日本のお弁当や食材の購入することができ、アメリカに慣れていない出張者も安心して生活することができるだろう。室内には冷蔵庫、食器類、調理器具や炊飯器も完備されていることが多く、お米を炊いて、ちょっとしたおかずを買ってくれば、日本のような食生活を送ることも可能だ。ホテルに滞在している場合は必然的に外食が多くなってしまうが、長期滞在する際に健康的な食事が滞在先で取れることはとても魅力的だ。

 

 また、短期サービスアパートメントの建物の設備には、ランドリールームや駐車場、ジムやテニスコート、プールなどの設備も完備されており、リフレッシュのためにエクササイズを行うこともできるところもある。

 

室内付帯設備(例)

●ベッド ●炊飯器 ●ハウスウエア一式 ●デスク

●テレビ ●高速インターネット ●ソファ ●ダイニングテーブル

●ケーブルTV ●キッチン用具 ●冷蔵庫 ●食器

●週1回のハウスキーピング(清掃)●電子レンジ

●リネン/タオル ●コーヒーメーカー ●ハンガー

●ヘアードライヤー ●朝食(おにぎり/パン)

※付帯設備は施設や部屋によって異なる

 

情報提供:Relo Redac, Inc.

www.reloredac.com

 

 

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アメリカでの不動産売却

マイホームにはたくさんの思い出があり、家を売るのは何度も経験することではなく不安はつきもの。物件を賢く、高く、早く売るためにはまず、自分にあったリアルター(不動産エージェント)を選択し、相談をすることが成功への第一歩だ。そして、なぜ価格設定が賢い物件売却へのメインファクターなのかを説明する。

 

マイホームを高く、早く売るための成功術

 アメリカで家を売るためには間違いなく演出が重要だ。オープンハウスは購入者が「ここに住んだら・・・」というイメージが最大限に膨らむように準備するのが成功への第一歩。ここではオープンハウスに向けての5つのキーポイントを取りあげたい。

 

1.ステージング

 購買者層にあったライフスタイルがうかがえる雰囲気をかもし出す。テーマにあったダイニングテーブルやリビングルームのソファー、寝室のベットを置く等の大きな家具の他にキッチンやバスルームの小物、タオルはテーマ色で揃え統一感を出し、子供部屋は、乳幼児用の部屋、性別で雰囲気を変える。また、絵画や生花を置くことによってよりイメージが湧きやすくなる。

 

2.パンフレット

 オンラインでいつでも写真が見ることができる時代と言えども、パンフレットはいわばその家の顔。購買者が家に持ち帰り、保管しておきたくなる品質のものを用意する。価格帯によっては、写真撮影は昼間だけではなくライトアップされた夜の写真も用意する。間取り図はさらに喜ばれる。

 

3.バーチャルツアー

 視聴効果、音響効果は購買欲を増加させる。

 

4.リモデル、修繕、ペンキ、照明、ランドスケープ

 これらの項目は売却側の希望販売価格、または地域によって変動するが、ニュートラルなペンキに塗り替えるだけでも家は明るくなる。カーペットや床は洗浄・張り替えを行うことで、全てのリモデルをしなくても家は生まれ変わる。またキッチン、バスルーム等は部分的にリモデルするだけでも雰囲気は十分変わる。

 

5.ハウスクリーニング

 キッチン、バスルームの水回りだけではなく、キャビネットの中やきれいに磨かれた窓は基本中の基本。第一印象がアップする。

 

 以上の他に、オープンハウスの一般公開の前に近隣に招待状を出し、コーヒー、紅茶、クッキー、軽食で迎える「Neighborhood Open House」も地域の人の意見を聞く場となり演出効果が抜群である。リアルターがヘルプしてくれる場合もあるので相談しよう。

 

適切な価格設定

 物件売却額の最終決定は売主なのだが、信頼できるリアルターが比較市場分析(CMA)を基準に導き出す、適正売却額を最大限に考慮して決定すべきだ。もちろん誰でも早く、高く売れることを望むのは当然だが、買い手がつかずに売れ残り引越しができなかったり、買い替え先購入後、住宅ローン、保険、HOA管理費、固定資産税等をダブルで払うことは絶対に避けたいことだ。また、早期に希望価格で売却でき、新しい購入先が決まっていなくても契約時にレントバック(売却後も最高60日まで、新しい持ち主の毎月のローン額で居住可能)をしていれば余裕を持って引越しできる等方法はある。地域の市場を熟知しているプロのリアルターのアドバイスが必要になってくるのには理由があることを理解しておこう。

 

情報提供:Tse Group 浅井理栄 / 朱 真規子

www.tsegroup.com

 

 

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リモデル事情

ここ数年の不動産ブームは高騰するばかりで、落ち着いてきたという話は聞くが落ちる気配がない。自分の家の価値は上がっているので売って新しい家に移りたいと思っているが、周りの家も上がっているのでベイエリアでは出来そうもない。「それなら今の家をリモデルしてもっと価値を上げよう」「数年住み続けるのでもっと快適にしたい」などと思う人は多い。特にベッドルームとバスルームの数を増やすことは売却する際、家の価値に大きく影響する。流行のデザインにリモデルすれば、買い手の心を揺さぶることは間違いない。

 

予算と優先順位の決定

 リモデルを決めたらまずは予算を決める。そして数カ所リモデルするのであれば、優先順位を決める。キッチンが重要か、バスルームが先か、それともベッドルームを増やすかなどリモデルする順番を決めておく。その後、デザイン、設計業者に概算見積もりをしてもらい、予算とのバランスを確認する。

 

最近の傾向

 一番多いリモデルはキッチンとバスルーム。キッチンはカウンタートップやキャビネットを新しく変えたり、キッチンとダイニングが分かれている場合は、その壁を取り外して広々としたオープンキッチンにしたり。また、キッチンの中央にガスレンジやシンクのスペースをつくるアイランドキッチンも人気がある。バスルームは湯船を取って広いシャワールームにしたり、逆に湯船と洗い場を別にした和風風呂に、バスルームとトイレを別々の部屋にすると利便性が良くなる。古くなったカーペットを剥がし、木のフローリングに変えると掃除がしやすくなり、見栄えも良い。

 

 イメージを固めておく

 リモデルは物の配置や自分の好きな仕様・デザインに変えられる良いチャンス。いろいろなカタログを見て想像を膨ませるのはいいが、デザインは見れば見るほど目移りし、どれにしようか悩んでいると全体のデザインに統一性がなくなってしまうケースがよくある。「どんなイメージのキッチンにしたいのか」、「選んだデザインが家全体のイメージと調和しているか」など、業者に依頼する前にイメージを固めておく必要がある。あるいは、具体的なデザインやイメージがない場合は、業者がデザインの選定をすることにより、早く作業に取りかかれる。

 

 リモデルとは、家族のライフスタイルに合わせ、また将来性も考えて、快適に暮らせる居心地の良い空間を作り出すこと。まずは専門業者に相談し、具体的なプランを構築していくのが最善である。

 

情報提供:千石 浩 / MAKITA CONSTRUCTION, INC

www.makitaconstruction.com

 

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水まわりメンテナンス

毎日使うキッチンやバスルーム。環境とお財布のためにも、毎日のメンテナンスを大切にして水漏れは防ぎたいもの。

 

トイレ水漏れの症状

 各部品ごとの破損や経年劣化により、水漏れは起こる。以下のような箇所は要チェック。また、タンクも水が止まりにくくなっていないか確認が必要。これも水漏れの症状といえる。

 ●排水管の水漏れ。

 ●床と便器の間からの水漏れ。

 ●便器内にチョロチョロ水漏れ。

 

キッチン水漏れの症状

 「少しの水漏れぐらい・・・」と甘く考えていると、大変な事態を引き起こすことに。悪臭の原因としては、防臭ゴム、トラップ不良の原因が主。異変に気付いたら、チェックを忘れずに。

 ●しっかり蛇口を閉めても水がポタポタ漏れる。

 ●排水口のゴミを取ってもシンクの排水が流れにくい。

 ●悪臭がする。

 

水漏れチェック

 ほんの少しの水漏れでも、長時間では思わぬ量になる。普段よりも水道の使用量が多い場合には、水漏れしていないか確認してすることが必要。特に節水規制が厳しいカリフォルニアでは、水漏れに気づいたら、早めに配管・水道工事の専門家へ連絡することが大切だ。通常、水の使用量が増える要因としては、以下が挙げられる。

 ●家族の人数が増えた。

 ●業種の変更など水道使用の形態が変わった。

 

 このような使用状況に変化がなく、次のいずれかに思い当たることがあれば水漏れの可能性がある。

 ●トイレで水がチョロチョロ流れている。

 ●蛇口から水がポタポタ落ちている。

 ●水まわりの壁や床が濡れている。

 ●地面の同じ箇所がいつも濡れている。

 

 上の項目に当てはまらない場合でも、発見しにくい箇所で水が漏れていることも考えられる。そのような場合は、家中の蛇口を止め、しばらくの間、メーターを見てみよう。メーターの赤い針またはパイロットが動いていたら、どこかで水が漏れているということ。

 

水漏れがひどいときは

 水漏れがひどいときは、まず水を止めること。メーターボックスのふたを開けて、元栓(止水栓)を締めると水は止まり、自身で水道を簡単に止められる元栓(止水栓)が取り付けてあると便利だ。トイレの水漏れが目の前で起こっており、その原因がよくわからない場合は、とにかく水の流れを遮断し、場を落ち着かせること。元栓(止水栓)の取り付けは、配管の専門家へ申し込むと簡単に取り付けてくれる。替えが利く消耗品の劣化が水漏れの場合は、パーツを取り替えることで解決するが、便器そのものが傷ついた場合は、「便器交換」しか方法が見つからないこともあるということを覚えておきたい。

 

 節水、また出費の節約のためにも、日頃から上記のようなチェックとメンテナンスを定期的に行うことが大切。もしトラブルがあった場合は、すぐに専門家の診断を受けることを勧める。

 

情報提供:Maestro Plumbing

www.maestroplumbing.com

 

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